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2022-09-25 00:43:01 证券时报 

证券时报记者 孙翔峰

公募REITs,稳步前进!

1月29日,沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则,包括公募REITs业务办法(以下称《业务办法》)、发售指引(以下称《发售业务指引》)和审核关注事项指引(以下称《审核关注事项》)。

事实上,公募REITs相关配套规则征求意见稿已于2022-09-25至9月15日已经向社会公开征求意见,本次发布的三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。

其中,《业务办法》主要对上市审核、发售、交易、收购及信息披露等业务全流程进行规范,在征求意见稿的基础上,进一步简化申请文件要求、优化交易机制、完善项目收购及权益变动的相关要求。

《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明,明确申请条件和标准,在征求意见稿的基础上,进一步完善基础设施项目合规、现金流、运营年限等相关要求。

《发售业务指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范,在征求意见稿的基础上,进一步优化了扩募方式、网下投资者的合格条件等相关规定。

在全球市场,REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径,其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

证券时报记者了解到,公募REITs已经有大量储备项目蓄势待发。深交所自2014年以来相继推出境内首单创业板试点注册制后,公募REITs成为金融供给侧改革的一次有益探索。

目前,国内已经发布了不少类RITEs产品。截至2020年7月底,已有33单类REITs产品在上交所发行,规模达562亿元,覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。

我国首推基础设施REITs试点,其实原因很简单——我国拥有巨大的基础设施存量,而且很多项目收益率和现金流都不错,可以为REITs提供理想的资产来源。比如,我国基础设施存量超过100万亿元,REITs的发展空间充足。据统计,仅2003~2017年,中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后,即使按1%的证券化比例计算,转化为REITs的规模也有望达到万亿级。

对于未来怎样把REITs市场做好做活,中金公司分析师张宇从短期、中期、长期三个维度提出系统建议。短期要点在于确立合理定价模型以及交易市场构建;中期维度则关注产品架构的优化可能,以及市场透明度情况。合理的税收安排仍将是REITs立足之本,他建议,在十四五期间正式确立REITs税收安排;长期着眼于管理人能力建设与资产纵深拓展,建议关注商业地产领域的潜在扩容,尤其是和内需成长相关度高的资产类别,以及基础设施“资产创造”过程中是否涉及和公共利益的矛盾。

(责任编辑:张洋 HN080)
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